10. 건물 명도소송, 세입자가 알아야 할 기본 지식

임대차 계약이 끝난 뒤에도 세입자가 건물을 비워주지 않거나, 집주인이 일방적으로 퇴거를 요구할 때 종종 등장하는 단어가 바로 명도소송입니다. 

하지만 ‘명도소송’은 일반인에게 다소 낯설고 무겁게 느껴집니다. 

소송이 들어오면 무조건 집을 비워야 하는 걸까? 세입자도 방어할 방법이 있는 걸까?

 

건물 명도소송, 세입자가 알아야 할 기본 지식

 

이번 글에서는 세입자가 꼭 알아야 할 건물 명도소송의 기본 개념과 절차, 그리고 대처 방법을 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.

1. 명도소송이란 무엇인가?

 ● 정의: 집주인이 세입자에게 “건물을 비워달라(인도하라)”며 제기하는 소송

 ● 사유: 임대차 계약 만료, 임대료 연체, 무단 전대(재임대), 불법 용도 사용 등

 ● 목적: 소유권자인 임대인이 건물의 사용·수익 권리를 회복하기 위한 법적 절차

 

👉 쉽게 말해, 명도소송은 건물을 비워달라는 집주인의 강제 요구를 법적으로 집행하는 과정입니다.

 

2. 명도소송 절차

단계	내용	소요 기간
소장 접수	집주인이 법원에 명도소송 제기	1~2주
답변서 제출	세입자가 법원에 방어 논리 제출	2주 이내
변론 기일	양측 입장 확인, 증거 제출	수개월
판결 선고	건물 인도 여부 결정	약 6개월 전후
강제집행	판결 확정 후 집행관이 실제 퇴거 집행	추가 1~2개월

 

💡 Tip: 소송 기간 동안 세입자는 최소 수개월 이상 거주할 수 있으므로, 방어 논리를 적극 활용하는 것이 중요합니다.

 

3. 세입자가 알아야 할 방어 방법

 ● 계약 갱신청구권: 상가·주택 모두 일정 요건 충족 시 계약 연장 요구 가능 (주택 2년+2년, 상가 최대 10년)

 ● 보증금 반환 문제: 보증금이 반환되지 않은 상태에서 퇴거를 요구받는 경우, 동시이행항변권을 주장 가능

 ● 임대료 연체 사유: 일부 연체가 있어도 전액 연체가 아닌 경우 명도소송의 정당성이 약화될 수 있음

 ● 위법한 절차: 집주인이 불법적으로 자물쇠 교체, 단전·단수 등의 행위를 했다면 법적으로 대응 가능

 

👉 세입자는 무조건 불리한 위치에 있는 것이 아니며, 법이 보장하는 권리를 활용해야 합니다.

 

4. 명도소송 후 강제집행

 ● 판결이 확정되면 법원 집행관이 강제집행 절차를 진행합니다.

 ● 집행 당일 집행관, 열쇠공, 운송업체가 함께 출입 → 가재도구를 보관창고로 이동

 ● 세입자는 강제집행 전까지 이사 준비를 마치는 것이 가장 안전합니다.

단, 보증금 반환 청구권은 여전히 유효하므로 별도로 소송을 제기하거나 상계할 수 있습니다.

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건물 명도소송은 집주인과 세입자 간 이해관계가 충돌할 때 발생하는 대표적인 법적 분쟁입니다.

하지만 세입자라고 해서 무조건 불리한 것은 아닙니다.

 

계약갱신청구권, 보증금 반환 청구권, 동시이행항변권 등 법이 보장하는 권리를 제대로 행사한다면 충분히 대응할 수 있습니다.

무엇보다 중요한 건 감정적으로 대응하기보다 법적으로 보장된 절차를 활용하는 것입니다.