전세 사기 예방을 위한 등기부등본 보는 법

최근 뉴스에서 흔히 접하는 사건 중 하나가 바로 전세 사기입니다.

세입자들이 수천만 원, 많게는 억 단위의 보증금을 돌려받지 못해 큰 피해를 입는 사례가 계속 발생하고 있습니다.

이런 피해의 상당수는 계약 전에 ‘등기부등본’을 꼼꼼히 확인하지 않아 발생합니다.

 

등기부등본은 부동산의 "주인(소유자)"과 권리 관계를 증명하는 가장 중요한 서류입니다.

즉, 이 한 장만 제대로 볼 줄 알아도 대부분의 전세 사기를 예방할 수 있습니다.

이번 글에서는 등기부등본 보는 법을 단계별로 쉽게 정리해 드리겠습니다.

 

전세 사기 예방을 위한 등기부등본 보는 법

 

1. 등기부등본 발급 방법

 ● 발급처: 인터넷등기소(www.iros.go.kr), 등기소 방문

 ● 발급 비용: 인터넷 발급 700원, 오프라인 발급 1,000원

 ● 필요 서류: 없음 (주소지만 알면 누구나 발급 가능)

 ● 구성: 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉨

 

👉 계약 전 반드시 최신본(발급일 당일)으로 확인하는 것이 안전합니다.

 

2. 표제부 확인 – 건물의 기본 정보

 ● 표제부에는 해당 건물의 주소, 구조, 면적등이 기재됩니다.

 ● 확인 포인트: 계약하려는 집과 실제 주소가 동일한지 반드시 확인

 ● 건축물대장과 비교해 불법 증축 여부도 체크할 수 있습니다.

3. 갑구 확인 – 소유자와 권리 관계

 ● 소유자 명의: 계약 상대가 실제 소유자인지 반드시 대조

 ● 가압류, 압류 기록: 채권자가 해당 집을 이미 압류했다면 보증금 반환 위험 ↑

 ● 가처분 기록: 소유권 이전이 제한된 상태라면 계약 피하는 게 안전

 

👉 갑구에서 가장 중요한 건 집주인의 이름과 계약 당사자가 일치하는지 여부입니다.

 

4. 을구 확인 – 근저당권과 담보대출

 

 ● 을구에는 해당 부동산에 잡혀 있는 근저당권, 전세권, 담보대출등이 기록됩니다.

 ● 확인 포인트:

  ○ 근저당권 설정액이 매매가 대비 지나치게 높을 경우 위험

  ○ 선순위 권리가 많으면 후순위인 임차인은 보증금 보호가 어려움

 ● 전세가율 계산: (전세보증금 ÷ 매매가) × 100

  ○ 70% 이하 → 안전

  ○ 80% 이상 → 위험

 

👉 "근저당권이 많으면 그 집은 피하라"는 게 기본 원칙입니다.

 

5. 실전 체크리스트

✅ 계약 전 등기부등본 최신본 발급
✅ 집주인 신분증과 등기부등본 소유자 동일 여부 확인
✅ 갑구에서 가압류·압류 여부 체크
✅ 을구에서 근저당권 설정액 확인
✅ 전세가율 70% 이하인지 계산

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전세 계약은 평생 모은 돈이 걸린 중대한 법률 행위입니다.

그만큼 철저한 검증이 필요하며, 그 출발점이 바로 등기부등본 확인입니다.

표제부 → 갑구 → 을구순서대로 확인하면 전세 사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

몇 천 원의 발급 비용과 10분의 확인이 수천만 원을 지키는 든든한 방패가 된다는 사실, 꼭 기억하시길 바랍니다.